Город будущего: взгляд девелопера

Города растут, технологии ускоряются, запрос на качество жизни становится всё сложнее. Девелоперам приходится учитывать не только квадратные метры, но и психологию, мобильность, экологию и даже поведение роботов-доставщиков. Как проектировать городскую среду, которая не уста реет завтра — и при этом останется комфортной для людей?

Своим взглядом на эти вопросы делится Эвелина Ишметова (г. Москва) — основатель Школы девелопера, директор по развитию KEY CAPITAL, ведущий российский эксперт по редевелопменту. В интервью «ПРОФИ» она рассуждает о новых приоритетах в строительной отрасли, современных подходах к городскому планированию и смысле, который должен стоять за каждым метром.

Сервис прочно вошёл в повседневность.
В ресторанной и гостиничной сферах он давно на высоком уровне — и этот опыт начинает формировать ожидания от недвижимости.

— Как, по-вашему, меняются сегодня приоритеты в строительной отрасли? Что уходит в прошлое, а что становится обязательной нормой?

— Кризисы меняют потребительские тренды. Повышение ставки запускает цепную реакцию: покупательское поведение трансформируется. За последние годы рынок приучил клиентов к высокому уровню продукта. Сейчас, на фоне снижения платёжеспособности, внимание смещается: важны не только характеристики жилья, которое часто ещё строится, но и сервис застройщика. Покупатели стали требовательнее, ценят свои деньги, а девелоперы вынуждены за них бороться. Это и есть новая норма.

— Какие девелоперские подходы особенно актуальны для Калининграда? Что бы вы советовали регионам с похожей спецификой?

— Калининграду стоит взять лучшее из российского и европейского опыта. У города есть шанс избежать ошибок других курортов — Анапы, Геленджика, Сочи, — где цены росли быстрее, чем качество. Калининград может предложить сбалансированный продукт для тех, кто хочет европейский уровень за разумные деньги. Это возможность создать комфортную среду с продуманным сервисом — без перегрева рынка.

— Насколько энергоэффективность и цифровизация действительно востребованы у застройщиков? Или пока это скорее имидж, чем реальный инструмент?

— Цифровизация бизнес-процессов развивается, но в целом отстаёт от других отраслей, например, банковской. Энергоэффективность и ESG остаются приоритетом лишь у отдельных девелоперов. Пока государство не регулирует выбросы CO₂ и цены на ресурсы не подталкивают к экономии, эти практики остаются добровольными. Особенно в тех компаниях, которые ориентированы на иностранных арендаторов или статусные проекты.

— Какие технологии в жилье сегодня действительно работают на качество жизни, а не просто украшают презентацию проекта?

— Технологии умного дома внедряются, но точечно. Чтобы они работали в полную силу, город тоже должен быть «умным». Пока это скорее выбор отдельных элементов: видеонаблюдение, системы контроля, интерфейсы для жильцов. Они вызывают «вау-эффект» и действительно упрощают быт, но повсеместного распространения нет.

— Что тормозит цифровизацию в массовом строительстве? Это вопрос технологий, денег или культуры управления?

— Цифровизация тормозится по совокупности причин: высокая стоимость внедрения, отсутствие городских систем, к которым можно подключить умные дома, а также недостаточная зрелость управления. Девелоперы выбирают те решения, которые легко внедряются и дают быстрый эффект.

— Как должен выглядеть стрит-ретейл в «городе будущего»? Есть ли вдохновляющие примеры?

— Кризис заставил девелоперов пересмотреть подход. Ретейл, который не продавали, остался у застройщиков на балансе и стал стабильным источником дохода. Появилось осознание, что нужно детально проектировать функции первых этажей, учитывать социальную значимость арендаторов, а не только их платёжеспособность. Некоторые застройщики оставляют до 20% площадей, чтобы контролировать их назначение и качество жизни жильцов.

— Какие ошибки совершают девелоперы при интеграции коммерции в жилые кварталы?

— Главная ошибка — недооценка значения первых этажей. Это приводит к хаотичной аренде, неподходящим функциям, снижению качества среды. Важно учитывать баланс интересов — и девелопера, и будущих жителей. Также стоит отметить сложность привлечения качественных операторов на ранней стадии, особенно в спальных районах.

— Вы часто поднимаете тему уличной активности, плотной городской структуры, пешеходности. Почему это важно — даже в небольших или не столичных городах?

— Наши города растут, и урбанизация — не просто тренд, а реальность. Но для человека это почти всегда стресс: одиночество в толпе, тревожность, нарушения сна, апатия, ослабление горизонтальных связей. Всё это влияет на восприятие городской среды — как физической, так и эмоциональной.
Если мы хотим создать город, в котором действительно хочется жить, он должен быть pedestrian-friendly — пешеходным, живым, удобным. Это не только про тротуары, но и про размещение самокатов, велосипедов, парковок, кафе, зон отдыха. Среда должна побуждать к прогулке, спонтанным покупкам, уличному общению.

В России уже есть успешные кейсы:
— эксперименты «СМ.Сити» в Красноярске,
— пешеходные зоны в Тюмени от «ЭНКО»,
— обновлённые улицы в Москве — как в спальных, так и в центральных районах.

Даже в спальных застройках можно создавать комфортную среду — важно не просто копировать, а понимать, чего мы хотим от каждой конкретной улицы.

— Как сформировать устойчивую привычку «жить на улице» — и насколько в этом может участвовать девелопер?

— Уличная жизнь должна закладываться ещё на этапе проектирования. Если в городе будущего есть индивидуальные средства мобильности: самокаты, моноколёса, велосипеды — они не должны мешать тем, кто гуляет пешком, особенно с детьми. В российских городах часто бывает иначе: мобильность пришла позже инфраструктуры. В итоге человек идёт по городу в напряжении, вместо того чтобы смотреть на фасады — оглядывается в страхе, что его собьёт самокат.

Появляются и новые участники среды — роботы-доставщики. Сейчас они вызывают умиление, но инфраструктура к ним не готова: они не могут заехать в дом, разгрузиться, двигаться безопасно. Всё это нужно учитывать заранее: как будет работать логистика, как проектировать пространство для всех — и людей, и техники.

— Какие принципы «города будущего» вы бы включили в урбанистический кодекс?

— Прежде всего — технологическую и инженерную готовность. Нельзя строить умный город на устаревших сетях. Мы должны заранее просчитать объёмы транспорта, коммуникаций, электричества, ливнёвок — иначе при первом же технологическом скачке система даст сбой.

Изменения происходят быстро: ускоряется транспорт, появляются новые хабы, развивается железнодорожное сообщение, погода всё больше и больше «стрессует» вместе с нами — то дождь, то град, то водопад. А мы встречаем это с вокзалами XIX века, без нормальной логистики, парковок, туалетов, с плохой системой водоотведения. Эти «мелочи» — на самом деле ключевые элементы комфортной среды.

Сегодня наши города чаще реагируют, чем опережают. А кодекс «города будущего» — это не про фасады, а про фундаментальные вещи: инфраструктуру, транспорт, инженерные системы. Всё остальное — надстройка.

Автор: Тамара Самоходкина